新浪乐居讯(编辑 金亚芳)今天的嘉兴楼市头条,无疑是要被928土拍承包。是的,毕竟嘉兴的土地市场自从到达522顶峰之后,就一路寂静,一个季度都要过去了,却一直没有新的宅地出让,反而五县的土拍市场异常热闹。想着下半年还有70%以上的供地计划未完成,就着实让人捏把汗。好在直到今天(8月18日),嘉兴土地市场终于等来四宗宅地以及一宗商业用地,共计总出让面积约25.3万方,总起拍价月26.64亿元。这四块宅地可以说都是比较优质的地块,分别位于国际商务区的高铁板块和万达板块、湘家荡板块以及南湖老城区,预计将于9月28日出让。

  先来看看本次的土拍规则:此次土拍与522一样同样设定了土地最高限价。而与522不同的是,此次土拍,当有两个及两个以上竞买人报价达到最高限价时,转入竞报配建人才住房面积阶段,并以竞报配建人才住房面积最多者确定为竞得人,配建人才住房将无偿移交给城投公司,以此取代了抽签的形式。

  下面来看下这四宗地块的详细情况。

  经开2017-14号

  经开2017-14号地块,位于现下较为热门的国际商务区高铁板块,荣安·万科香樟国际西侧。

  地块面积:约3.8万方

  容积率:1.5-2.5

  起拍总价:5.57亿

  起拍楼面价:5800元/㎡

  从板块看,自嘉兴全面接轨上海以来,高铁一词频频出现,高铁也成为嘉兴人出行最为便捷的一种交通方式。而国际商务区高铁板块自然也成为目前最为热门的板块。而这一板块,目前正处于发展期,东侧还有大面积空地有待规划,未来的发展势头不容小觑。南面建设中的大树丝路彩虹城以及不久前建成的秦湖公园,将成为这板块的两大全新商业配套和环境配套。

  从地理位置看,该地块紧邻香樟国际,南侧为香缇世家项目以及杭师大附小(石堰校区);西侧为3300亩的“天然绿肺”中央公园;北侧为长水路主干道,交通便利,沿长水路往西可直达城南板块;东侧就是国际商务区的主动脉——商务大道,往北直达南湖新区,往南直达高铁南站。可见地理位置上的优势还是比较凸出的。

  从周边竞品来看,目前周边楼盘总存量约为66.7万方建筑面积,具体情况如下图。522土拍淮矿地块以8728元/㎡的楼面价竞得经开2017-10号地块,而这块土地面积约为淮矿地块一半的经开2017-14号地,起拍楼面价直接拔高至5800元/㎡,高于淮矿起拍楼面价800元/㎡,当一路之隔的香樟国际成交楼面价也仅5060元/㎡。如此看来,后期的竞争压力会很大。

  经开2017-15号

  经开2017-15号地块同样位于国际商务区,属于万达板块,与丽江半岛一样分为南北两块地。中间有自然河流经过,地貌优势明显。

  地块面积:约11.5万方

  容积率:2.0-2.2

  起拍楼面价:5168元/㎡

  起拍总价:13.1亿元

  从板块来看,嘉兴城市的东进南移使得这区域成为其中相当重要的一块,随着万达的入驻,配套的不断完善,加之而来的是房产商的各种看好。去年,荣安府南侧规划了一所公立九年制一贯学校,有了教育用地的加持,更是如虎添翼。众所周知,一个好的配套会给一个区域附加更多价值,而一个好的区域又能为地块带来更优质的收益。

  从地理位置来看,该地块位于国际商务区万达板块核心位置,由拳路与庆丰路的交叉口,位于万达华府南面,东面紧邻丽江半岛,与荣安府也只有一路之隔。随着由拳路的通车,逐渐成为东西向主干道后,这条路为该板块添上了一个附加值,交通上变得尤为便利。

  从地块本身来看:11.5万方的土地面积,最高2.2的容积率,接近25万方的作品,是这几块地中起拍总价最高的地。这类大体量、高总价的楼盘一般开发周期长,只有资金较为雄厚的房企才有这个实力和魄力去参与竞拍,同时这种大房企品牌美誉度也会更高点,楼盘质量也有所保障。加之该板块周边存量只有荣安府的780套房源和紫金艺境三期约200套房源,加起来一千套不到。这块地的挂牌,填补了板块的空虚。但该地块需要配建农贸市场和12班幼儿园,这样算下来楼面价远高于5168元/㎡。

  高总价+大体量的结合注定了该地块必将成为群雄逐鹿之地,万达片区又将掀起一阵血雨腥风。

  2017南-022地块

  2017南-022号,南湖区创业园地块,位于南湖区二环内。

  地块面积:约2.7万方

  容积率:1.0-2.3

  起拍楼面价:4783元/㎡

  起拍总价:约3亿

  从板块来看,优劣势都相对比较突出。该区域可以说仍处于规划发展期,道路基建仍需不断提升,缺少中高档小区、商业大楼及大型商业综合体,目前区域写字楼资源集中在中环·城市富邦。区域内分布嘉冶投 资集团、民丰特种纸股份有限公司,外来务工人员较集中,老旧小区分布多。此外缺乏优质教育资源也是该区域的一大短板。但因为属于南湖区二环内老城区里为数不多的新宅地,生活配套已发展得比较成熟。

  从地理位置来看,作为南湖区临近中环东路的住宅用地,2017南-22地块同样备受关注。该区域近沪杭铁路沿线,路面交通网发展成熟,通勤率高,加上中环东路处于正规划建造的高架高速路范围,发展潜力不言而喻

  从周边竞品来看,地块周边住宅以拆迁安置小区为主,如嘉城绿都、许安公 寓、徐王公 寓等,附近生活配套已经发展得较为成熟,同期竞品少。4783元/㎡的楼面价以及3亿元的起拍总价是这四块地中价格最低的,还是有一定的溢价空间的。

  2017南-021号

  2017南-21地块同样为纯住宅用地,地块位于湘家荡东南侧。

  面积:约5.2万方

  容积率:1.0-1.5

  起拍楼面价:6333元/㎡

  起拍总价:约4.9亿

  从板块来看,湘家荡是一个比较奇怪的板块,早年前,周边就聚集了许多别墅住宅项目,而这些项目的位置都非常靠近湘家荡,有着不错的景观优势,但却一直没有形成气候,一些楼盘也是不温不火。直到近两年,七星正式撤镇建街道,湘家荡也开始迎来新一轮发展的春天,大力开发旅游业后,终于把那块的人气带起来,逐渐形成板块概念。随着去年,本土老牌房企大树集团和外来房企荣盛上元分别拿下七星街道两宗宅地——大树湘湘恬园(楼面价2025元/平米)和荣盛海派印象(楼面价2100元/平米),恒大再次回归嘉兴,开发香湖左岸项目(原金湖庄园地块);522土拍大战,四川新希望集团以10038元/㎡的楼面价(仅次于中铁建地王(花语江南)10040元/㎡楼面价)拿下2017南-009号地块,至此湘家荡板块价值已被重估。值得注意的是,2017南-021地块也是本次4宗宅地中起拍价最高的一块

  从地理位置上看,该地块略微不及新希望地块,没有一线湖景,而本次仍将继续522的土拍“限价”规则,预计楼面价不会高于10038元/㎡。

  对于板块来说,该区域周边商业配套还不是很完善,附近没有大型商超和优质学区,但它处于发展上升期,随着大树汇众广场的开业,亚太路拼宽工程的启动,旅游业人气的带动,湘家荡或将迎来“第三春”,所以这一板块,从长远来看,还是大有可为的。

  928,地块虽不多,但每一块都相当有看点,土拍当日会出现什么情况,我们拭目以待!

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