第一太平戴维斯华东区董事长:租赁用地市场仍有待发展

2017-11-30 10:10:04|来源:第一财经日报

  随着中国共产党第十九次全国代表大会的召开,对于稳定房地产市场的不断重申,在极大层面上改变了市场的预期,而大力发展租赁型住房则早已成为政府、开发商乃至整个市场的重中之重。

  第一财经记者近日独家采访了第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣,以及第一太平戴维斯估值部董事甘启善,双方表达了对变革之下中国房地产市场的预期与看法。朱兆荣认为,中国房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段,“但只要紧跟政府的政策,就会发现机会反而越来越多。”

  第一财经:今年以来,中国房地产市场发生了翻天覆地的变化,无论是政策基调,还是对上下游产业链的传导方面。您认为这种变化会从根本上改变楼市供需的逻辑吗?

  朱兆荣:严格来讲,我们过去的几年,整个中国房地产市场属于高速增长的阶段。而现在,政府给的信号很清楚,基调也已经确定下来了——房子是用来住的,不是用来炒的。这样下来,房地产市场从高速增长变成了平稳发展。不像之前,买一块地,找个建筑师、施工队,两年后就翻了两倍,这样的市场应该不复存在了。市场会更看重中长线的发展,未来的市场会变得更加合理。

  在十九大之后,业内对中国整体经济的未来发展,是非常有信心的。经济稳定的前提下,中长线发展,反而对开发商来讲是更加有利的。大家(开发商)的思路在发生变化,开发商和购房者都变得更为理性成熟,因此我们对房地产市场更加有信心,相信只要把握政府政策,也会有很多机会。

  甘启善:从十三五规划我们看到,未来五年,会有超过70万套的租赁用房供应量,会占新增供应量的60%。而从现在的情况看来,拿地的价格相对来说也比较低,楼板价仅6000~10000元 /平方米。如果拿地的价格降下来的话,整个成本就会降低,那未来房屋租赁的回报率将较目前(仅2%左右)回归到更合理的区间,这样对开发商来说才具有吸引力。所以,从这里也可以看到政府的决心。

 第一财经:刚才提到的租赁用地的推出,可以看到,随着政策的推进,未来会有更多开发商自持的出租项目推出。您认为跟传统的开发销售模式相比,租赁用地更需要开发商具备哪些能力?

  朱兆荣:整个投资和现金流的模式,以后就变了,现在这种快速回笼的方式,走下去会很难。如果开发商财力不够,就会很难做这个业务。然而,这个市场很大,将来的土地供应量会有一半是用来出租,未来,这个市场是有潜力的。但是以我们现在的租金回报来看,跟国际上相比还是比较低的,我们的市场仍然有待发展成熟。此外,这种模式一旦成立,小型开发商的压力会比较大,外资开发商也需要有一段适应调整期,不会很快入市,因此,首批有能力进入这个市场的应该会是国企以及有实力的大型民企。此外,在进入这一市场之后,是否能长足的发展,还是要看后期的运营管理水平。

  甘启善:如此看来,开发商资产管理能力非常重要。以前,很少有开发商去做一些资产证券化的产品,因此在资产管理方面,基金也好,信托也好,很多不具备这一能力。但未来,如果资产管理没有做好的话,资产的素质也会受到影响,包括将来租金的增长和回报,以及今后居住率等问题都难以解决。

  对于开发商而言,现金流回报率和退出的机制都很重要。而对于很多投资人来说,这就不是投资回报率的问题,而是资金回笼的问题了。目前市场的四单包括长租公寓:魔方、自如发行的ABS以及新派、保利发行的类REITs。前面两个是二房东的产品,另外两单就是业主自己发的产品。比如保利的资产包包括几十幢长租公寓,融资规模达到50亿,整个资产包是很不错的,用比较优质的资产,搭配一些普通资产,整体资产包表现比较平均,风险小,稳定性高,也更具有吸引力。

 第一财经:如果开发商想在这一市场立足,您有什么建议?

  朱兆荣:我们现在正在和一些大型开发商聊,他们以前没有处理或者参与过这种模式,没有历史对照。我们通常会提供一些顾问服务,比如房型、配套怎么做,租赁管理怎么做。我们相信很快会有合作,因为他们的持有量较大,不同项目在不同地区位于不同城市,因此所面临的挑战都是不一样的,此外,我们仍因紧跟政府的政策导向。

  甘启善:对于开发商而言,其实都是有机会的。现在的阶段是在慢慢试水温,看市场的反应是怎么样的。就像刚刚朱总提过的,开发销售快速增长的模式也在慢慢改变。现在是存量房的时代,所以我相信,未来的新型企业、民营企业也有机会参与到其中。

  第一财经:存量房时代下,长租公寓的管理有多难?

  朱兆荣:摆在台面上的回报率大家都算得出来,经营管理的要求也很高,起步应该还是非常费力的。长租公寓管理起来很不容易,一路走来应该会遇到很多问题。境外的成功案例也并不多见,新加坡的长租公寓还相对满意一些;英国也实行了很多年,但在管理上也是不容易。


热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论