新浪乐居讯 (编辑 罗丹)2018年新年伊始,嘉兴主城区土地市场重振拳脚,开闸放水。12宗涉宅用地即将在2月1日集中网拍,可谓是一场“及时雨”。

  1,跌破眼镜的“反差萌”

  ——面积最小,起拍楼面价却最高

经开2017-34号地块(祥生·江南新语旁地块)

  地块位置:东至长水塘绿化带、南至夏家港、西至新联路、北至腊梅路

  地块面积:12431平方米   容积率:1.3-1.6

  起拍楼面价:8131.25元/平方米    起拍总价约:1.6亿元

  拍卖时间:2日1日


  地块介绍:该地块呈长条形,位于嘉兴城南板块,姚家荡公园东侧,长新公园西侧。地块3-5公里范围内不仅有望湖公馆、望湖·莫奈公园香港兴业·御缇湾香港兴业·璟颐湾、台昇悦府等吸引众多市民关注的品质楼盘环绕,沿岸更有河滨绿带公园加持。根据1.3-1.6的容积率,后期产品做类似万科·吴越那类的多层低密度洋房的可能性会比较大。

  地块实拍图:

  姚家荡公园鸟瞰图:


  值得一提的是,这是城南板块时隔一年半再迎宅地出让。

  该区域过往的拿地史其实也很简单:2016年7月祥生江南新语(当年该区域地王)拿地楼面价4647元/平方米。目前最引人关注的政策利好是南侧长水路未来可能会规划高架。

  小结:纵观2月1日的12宗宅地,在政策利好和区域优势的加持下,经开2017-34号地块出让面积最小而起拍楼面价最高,甚至刷出了该区域新高。不过该宗地块体量非常“袖珍”,整体仅约15亩。面积的有限对拿地房企“施展拳脚”有天然的限制;对开发商而言,后期开发难度也有增大,未来利润空间也相对有限。

  目前区域内纯新盘在售:香港兴业·璟颐湾;有望老盘加推:望湖·莫奈花园祥生·江南新语

  2,再次进击的北大旁地块

  ——大体量,后发之力充裕

  经开2017-35号地块(北大附校东南侧)

  地块位置:东至规划升平路、北至规划禹德路、西至禹德港绿化带、南至四联路

  地块面积:54567.3平方米   容积率:1.5-2.2

  起拍楼面价:6272.7元/平方米    起拍总价约:7.5亿元

  拍卖时间:2月1日

  该地块整体呈方正形状,紧邻“1227中铁建地块”,有约5.5万方的土地面积,不过整体面积略小于中铁建地块(67705.7㎡)。周边主干道路交错发达,出行便利。周边有佳源·优优花园二期及祥生·玖熙花苑等品质楼盘环绕,已基本成售 罄状态。从销售状态来说,该区域未来的潜在购房需求较大。根据1.5-2.2的容积率,预计将打造类似丽江半岛那种高层加洋房产品。

  地块实拍图:

  区域内的教育配套——北大附属嘉兴实验学校:

  小结:目前,该区域仍在进一步开发建设,周边生活配套亟待完善,板块内的教育利好实际也尚在起步阶段。在不计算幼儿园的情况下,经开35号地块目前起拍楼面价早已略高于“1227中铁建地块”原始楼面价。更需注意的是该地块竞配建的出让门槛:由于要配建幼儿园移交政府,实际出让的起始楼面价并不止于这个数(6272.7元/平方米 )。

  以上种种无疑都对开发商的产品规划、操盘能力提出了更高的要求。后续走势绝 对值得关注。

  3,秀湖旁“双黄蛋”地块

  ——趁势出击,区域联动

  2017嘉秀洲-60号地块

  地块面积:64695平方米   容积率:1.3-1.8

  地块位置:位于秀湖末端,正荣928地块北侧,是纯正的一线景观宅地。

  土地用途:普通住宅用地

  起拍楼面价:6722.2元/平方米    起拍总价约:7.8亿元

  2017嘉秀洲-61号地块

  地块面积:43347平方米   容积率:1.8-2.5

  地块位置:位于秀洲大道西侧,与万科·金域缇香隔路相望。

  土地用途:商务金融用地/商务、住宅用地

  起拍楼面价:6120元/平方米    起拍总价约:2.7亿元

  拍卖时间:2月1日


  2017嘉秀洲-060号地块,土地面积约6.5万方,根据1.3-1.8的容积率,预计也将打造类似优优秀湖那类的高层加洋房产品。此外,这块地的地块规模与“928正荣地块”(即秀湖金茂悦)相当。

  地块实拍图:

  小结:从销售端来看,周边新盘老盘聚集,老盘以万科·金色梦想、万科·金域缇香等为主,除了在售中的中梁·秀湖壹号院,还有两大纯新盘卓越地块、正荣地块暂未开盘,存量充足。日后有一定销售压力。不过,对于有意深耕于秀湖板块的开发商而言,这块地不得不争。

  2017嘉秀洲-061号地块,土地面积约为4.4万方,容积率1.8-2.5,起始楼面价2448元/㎡。 

  地块实拍图:

 地块附加条件:居住建筑面积不大于30%,商务建筑面积不小于70%;商务建筑中3万方产权自持,其余部分只允许以幢为单位转让。

  小结:整体来说,2017嘉秀洲-061号地块出让条件略微有些严苛,对于接盘的开发商无疑更为精准的定了位。综合看来,这里或将建设成为一座紧邻1600亩秀湖一线湖景的集总部办公、研发展示、以及商业配套、酒店公 寓为一体的高科技产业综合体。或许提倡“秀湖边生态办公”的嘉兴科技京城的开发商——上海新黄浦置业,又将再一次夺得此地。

总结:

  1.总的来说,嘉兴的土地市场竞争角逐还是很值得期待和关注。当回避掉收割流量的标题党,你是否看懂了2017年年末开始回暖的嘉兴土地市场?

  2.认真做产品的房企,可以赢得更多尊严。未来更加吸引嘉兴市民关注的,或许将是房企的开发水平、楼盘产品力,而不仅仅只是地块的最终成交价是多少。

  3.深耕嘉兴者,市场终将回馈于它。2018年嘉兴楼市的话语权或将掌握在那些靠产品品质和坚持深耕初心的房企手中。仅凭一时的市场红利拿地的房企,单靠钱多、冒险精神、一腔热血等想在嘉兴混出名堂,机会或将越来越少。

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